３点ユニット物件に対しての考え

http://realblog.seesaa.net/archives/20070517-1.html　以下引用です。ありがとうございます。
３代目大家マサさんのHPより

３点ユニット物件に対しての考え

私の３点ユニット物件についての考えを書きます。

３点ユニットが人気がないというのは、大家さんなら誰もが知っているというような、いや大家さんじゃなくてもみんなが思うことだと思います。

同じ地域、同じ家賃、同じ間取りで、バストイレ別と３点ユニットががあった場合にどちらを選びますかというなら、ほぼ全員がバストイレ別だろう。（ほかの設備のレベルは同等とする。）

しかし、実際は、家賃設定に差があるか空室期間が３点ユニットの方が長いなどということがあると思います。

ただ、築年数が浅いうちは、３点ユニットでもそこそこ入居はあると思われます。
築１５～２０年くらいたったあたりから差が大きくなるかと思います。


その段階で、３点ユニットを分離したりシャワーブースに変更するという手段があります。
いくらくらいかかるか調べてみると


http://www.3-unit.com/howto/3.html
４８万～

http://www.3-unit.com/howto/5.html
ぶんりくん　２７万円？

http://www.3-unit.com/howto/6.html
エアウォーターエモト　本体４０万円

などが見つかりました。

だいたい安くて３０万から５０万円くらいは、かかりそうです。

私の考えですが、築１５～２０年程度経っている３点ユニット物件を４０万円（間をとりました）掛けて分離したり、シャワーブースにしたりしても、やっぱり１５～２０年たったもともとバストイレ別の物件と比べると無理があったり、機能として勝っているものにはならないと思います。

であれば、４０万円かけてそのほかの部分で魅力ある物件を造った方が３点ユニットだけども入居が決まる物件が造れるだろうと思います。

では、その具体的なグレードアップ設備の実例を概算費用で出します。

１、エアコン新品交換（ヨドバシで本体、標準工事費込み４万円程度、既存撤去や配管カバーをつけても５万円程度）
２、TVインターホン（本体１２８００円～１４８００円程度、工事費用６０００円前後）
３、キッチンシングルレバー水栓（６０００円前後、工事費５０００円程度）
４、風呂用サーモスタット付きシングルレバー水栓（１００００円前後、工事費５０００円程度）
５、各種電灯スイッチワイドスイッチ化（１個３５０～１０００円前後、取り付け費用数千円程度）
６、ミニキッチン用１口IHクッキングヒーター（本体２万円程度、工事費５０００円程度）
７、ミニキッチンじゃない場合、１２００シンク、６００ガス台交換（本体５～６万円、工事費処分費２万円程度）
８、キッチン換気扇（本体３０００～５０００円程度、工事費５０００円程度）
９、電子錠取り付けMI-3000（３万円程度工事費込み）
１０、吊り戸棚（１～２万円、工事費５０００円程度）
１１、付長押（ファンシーバー）（本体３０００円程度、取り付け２０００円程度）
１２、スポットライト取り付け（コンセントタイプ）（４０００円程度、工事費２０００円程度）
１３、シーリングライトリモコンタイプ（５０００円程度、工事費３０００円程度）
１４、コンセントカバー（柄タイプ）（１個４００円程度）
１５、TVアンテナ端子交換（フィーダー線タイプの場合）（１０００円前後、工事費２０００円程度）
１６、カーテンレール交換（１．８ｍダブルタイプ）（１０００円程度、工事費２０００円程度）
１７、風呂鏡交換（５０００円程度）
１８、キッチン電灯交換（４０００円程度、工事費２０００円程度）
１９、トイレットペーパーホルダー交換（２０００円程度、工事費２０００円程度）
２０、ウォシュレット（本体１７０００円前後、工事費８０００円程度）
２１、玄関灯（２０００円程度、工事費２０００円程度）
２２、畳の場合は、フローリングに変更（１坪５０００円程度のホームセンターのフローリング材を利用して工事をしてもらう。１帖あたり１万円～１３０００円程度で材工込みでできると思います。）
２３、量産クロスで張り替え（平米単価８００円程度）
２４、物干し金具の交換（１個２０００円程度２個セット、工事３０００円程度）

とりあえず、２４項目をあげてみました。
これがすべてではありませんし、もうすこし費用がかかってもなにかやるのもいいかもしれません。
すべてがこの値段でできるわけでもありませんし、既存のものがどういうタイプがついているかによっても、もっと高くなるものもあります。（もっと高くなりコストパフォーマンスが悪いならやらなければいいのです。）
上記の全部を足してもたぶん４０万円いくか行かないかです。
そして、６割程度でもやれば十分だと思います。
上記のほとんどは、１度実行すれば数回の入れ替わりで交換不要な工事内容です。
また、工事費用は参考に書きましたが、もっと安くなったり高いこともあるでしょうが、自分でやったり、同じ職人にまとめてやってもらえば安くできます。）

上記のうち、できる項目だけやったとしたら、同じ年代のなにもやらない風呂トイレ別物件と勝負できると思います。

うちの戦略は、コストパフォーマンス優先で上記のような工事内容を実行することです。

上記の内容をすべてやってやるところがなくなってまだ入居が決まらないようならユニットの交換などを検討するかもしれません。