神戸ルミナリエ・不毛な価格競争から脱けだそう！

http://www.ex-ma.com/index.html

先日、RICOHさん主催のセミナーでお会いした講師の先生です。
お仕事されている方、自営業の方にはとても参考になるお話でした。
著書もたくさん書かれていますので、図書館でも貸してもらえますよ！

いつもありがとうございます｡今日は暖かいですね！

新神戸のクリスマス

きれいなイルミネーションです

地デジに簡単に切り替える道具を見つけました。

●地上デジタルテレビ放送のご案内 (総務省のページが開きます) ●取扱説明書をダウンロード（PDFで2ページ分：約2MB） ●製品特長・製品仕様 ●Q&A／よくある質問

地デジのことなら総務省へ＾＾
http://www.dpa.or.jp/

神戸っ子ならこの本を

神戸っ子ならこの本をご存じでしょうか？

http://www.kobecco.co.jp/index.html

 特集ページを読む 

4 神戸洋藝菓子ボックサン   神戸マイスター福原敏晃の洋菓子講座 6 FRONT ART 7 目次 8 第15回神戸ルミナリエ 14 神戸ビーフ専門店「良光」研修会レポート 16 特集 初詣：新年を、清しく迎える 18 　「神戸」という地名と「神」 19 　手塚治虫さんが遺してくれた宝物 20 　神社めぐり：生田神社　湊川神社   　　湊川神社の宝物　柳原蛭子神社   　　北野天満神社　いざなぎ神宮   　　綱敷天満神社　多井畑厄神天満宮 34 　日本人の心のふるさと伊勢神宮へ 38 　沿線ご利益マップ 40 巨匠フランク・ロイド・ライトの   建築思想を正統に継承 42 フランク・ロイド・ライトを考える 46 神戸アラン・シャペル物語 50 アラン・シャペルの料理を楽しむ会 52 年末年始はこのお酒でプレミアム！ 54 エリザベス女王杯 56 藤井美智子「タンスの中のルネッサンス」 58 イベントスケジュール 62 KOBECCOギャラリーめぐり

64 表現者かく語りき 65 牟三荘　芸術村 66 白龍さんがアフリカで舞踊ショーを開催 68 神戸市医師会公開講座 70 でん太の教えてドクター 72 ＜連載＞吾輩ハ冩楽デアル 74 ＜連載＞海船港 76 ＜連載＞コーヒーカップの耳 78 ＜連載＞神戸異人館物語 夜明けのハンター 84 草葉達也の「私の神戸物語」 86 耳よりＫＯＢＥ 82 KOBECCOグルメ 98 法人会員ニュース 106 KOBE百店会 110 神戸全域路線図 112 CITY MAP 120 有馬は人なり 122 有馬歳時記 123 有馬温泉ガイドマップ 126 KOBE SNAP 128 定期購読のご案内・編集後記 129 Present 130 2009年12月の運勢 131 湊川神社　宝物殿を訪ねて   「湊川神社図」福田眉仙画

 

神戸の花火の見えるマンション

　見学可能となりましたので、ぜひご覧くださいませ。
←パレスカメリアの募集要項になります。

元町に鉄板焼き屋さんができました！

ハーバーランドのモザイクにあった鉄板焼きのおくの　さんです。

神戸鉄板焼きおくの の写真

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  どんどんやき　.jpg （by かんみ♪）

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  みやこそば　.jpg （by かんみ♪）

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  店内.jpg （by かんみ♪）

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  外観.jpg （by かんみ♪）

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３点ユニット物件に対しての考え

http://realblog.seesaa.net/archives/20070517-1.html　以下引用です。ありがとうございます。
３代目大家マサさんのHPより

３点ユニット物件に対しての考え

私の３点ユニット物件についての考えを書きます。

３点ユニットが人気がないというのは、大家さんなら誰もが知っているというような、いや大家さんじゃなくてもみんなが思うことだと思います。

同じ地域、同じ家賃、同じ間取りで、バストイレ別と３点ユニットががあった場合にどちらを選びますかというなら、ほぼ全員がバストイレ別だろう。（ほかの設備のレベルは同等とする。）

しかし、実際は、家賃設定に差があるか空室期間が３点ユニットの方が長いなどということがあると思います。

ただ、築年数が浅いうちは、３点ユニットでもそこそこ入居はあると思われます。
築１５～２０年くらいたったあたりから差が大きくなるかと思います。


その段階で、３点ユニットを分離したりシャワーブースに変更するという手段があります。
いくらくらいかかるか調べてみると


http://www.3-unit.com/howto/3.html
４８万～

http://www.3-unit.com/howto/5.html
ぶんりくん　２７万円？

http://www.3-unit.com/howto/6.html
エアウォーターエモト　本体４０万円

などが見つかりました。

だいたい安くて３０万から５０万円くらいは、かかりそうです。

私の考えですが、築１５～２０年程度経っている３点ユニット物件を４０万円（間をとりました）掛けて分離したり、シャワーブースにしたりしても、やっぱり１５～２０年たったもともとバストイレ別の物件と比べると無理があったり、機能として勝っているものにはならないと思います。

であれば、４０万円かけてそのほかの部分で魅力ある物件を造った方が３点ユニットだけども入居が決まる物件が造れるだろうと思います。

では、その具体的なグレードアップ設備の実例を概算費用で出します。

１、エアコン新品交換（ヨドバシで本体、標準工事費込み４万円程度、既存撤去や配管カバーをつけても５万円程度）
２、TVインターホン（本体１２８００円～１４８００円程度、工事費用６０００円前後）
３、キッチンシングルレバー水栓（６０００円前後、工事費５０００円程度）
４、風呂用サーモスタット付きシングルレバー水栓（１００００円前後、工事費５０００円程度）
５、各種電灯スイッチワイドスイッチ化（１個３５０～１０００円前後、取り付け費用数千円程度）
６、ミニキッチン用１口IHクッキングヒーター（本体２万円程度、工事費５０００円程度）
７、ミニキッチンじゃない場合、１２００シンク、６００ガス台交換（本体５～６万円、工事費処分費２万円程度）
８、キッチン換気扇（本体３０００～５０００円程度、工事費５０００円程度）
９、電子錠取り付けMI-3000（３万円程度工事費込み）
１０、吊り戸棚（１～２万円、工事費５０００円程度）
１１、付長押（ファンシーバー）（本体３０００円程度、取り付け２０００円程度）
１２、スポットライト取り付け（コンセントタイプ）（４０００円程度、工事費２０００円程度）
１３、シーリングライトリモコンタイプ（５０００円程度、工事費３０００円程度）
１４、コンセントカバー（柄タイプ）（１個４００円程度）
１５、TVアンテナ端子交換（フィーダー線タイプの場合）（１０００円前後、工事費２０００円程度）
１６、カーテンレール交換（１．８ｍダブルタイプ）（１０００円程度、工事費２０００円程度）
１７、風呂鏡交換（５０００円程度）
１８、キッチン電灯交換（４０００円程度、工事費２０００円程度）
１９、トイレットペーパーホルダー交換（２０００円程度、工事費２０００円程度）
２０、ウォシュレット（本体１７０００円前後、工事費８０００円程度）
２１、玄関灯（２０００円程度、工事費２０００円程度）
２２、畳の場合は、フローリングに変更（１坪５０００円程度のホームセンターのフローリング材を利用して工事をしてもらう。１帖あたり１万円～１３０００円程度で材工込みでできると思います。）
２３、量産クロスで張り替え（平米単価８００円程度）
２４、物干し金具の交換（１個２０００円程度２個セット、工事３０００円程度）

とりあえず、２４項目をあげてみました。
これがすべてではありませんし、もうすこし費用がかかってもなにかやるのもいいかもしれません。
すべてがこの値段でできるわけでもありませんし、既存のものがどういうタイプがついているかによっても、もっと高くなるものもあります。（もっと高くなりコストパフォーマンスが悪いならやらなければいいのです。）
上記の全部を足してもたぶん４０万円いくか行かないかです。
そして、６割程度でもやれば十分だと思います。
上記のほとんどは、１度実行すれば数回の入れ替わりで交換不要な工事内容です。
また、工事費用は参考に書きましたが、もっと安くなったり高いこともあるでしょうが、自分でやったり、同じ職人にまとめてやってもらえば安くできます。）

上記のうち、できる項目だけやったとしたら、同じ年代のなにもやらない風呂トイレ別物件と勝負できると思います。

うちの戦略は、コストパフォーマンス優先で上記のような工事内容を実行することです。

上記の内容をすべてやってやるところがなくなってまだ入居が決まらないようならユニットの交換などを検討するかもしれません。

激安不動産を入手シテ豊かに暮らす方法

激安不動産を入手シテ豊かに暮らす方法
のCDが発売されました。
http://cf101.chu.jp/
とても、参考になる作者のお話をぜひお聞きくださいませ！

いつもありがとうございます。

子宝マンションで評判の

子宝マンションで評判のパレスカメリアに住んでみたい方はぜひどうぞ！

兵庫区三川口町２丁目５－８ 　 平成１０年３月 鉄骨鉄筋コンクリート造１２階建 神戸市立兵庫大開小学校 神戸市立兵庫中学校 神戸市第２学区（高校） ＪＲ神戸線「兵庫」 徒歩約6分 神戸高速鉄道「新開地」 徒歩約6分

2009/11/19現在募集件数＝1件（備考：駐車場空きなし(H21/10/2現在）　料金\15.000～18,000円詳細等別途確認要　追焚式（循環式）浴槽・ｳｫｼｭﾚｯﾄ付）
▲▲印は退去後修繕中です。　★★印は修繕済みです。
住戸番号	間取り	タイプ	専有 面積 (平米）	バルコニー （平米）	家賃 （円）	補助額 （円）		入居者 負担額 一般 （円）		共益費 （円）	敷金 （円）
802 ▲▲	2LDK	B	55.92	11.07	99,000	[1s]	8,300	[1s]	90,700	8,000	297,000
						[1]	8,300	[1]	90,700
						[2]	0	[2]	99,000
						[3]	0	[3]	99,000
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世界一のホテルのサービス

http://www.mandarinoriental.co.jp/bangkok/photo_gallery/

世界のビジネスマンの人気投票で
何年も連続で世界一になっている
バンコクのオリエンタルホテルの話。

このホテルは１泊230ドルするそう。
タイの平均的な人の月収が1万円ちょっとくらい
だそうなので、1泊するだけで月収の2倍以上の
ものすごい高いホテルです。

でも、お客さんはひっきりなし。

エレベーターの前に立てばボーイは
あなたの部屋番号を覚えているから
すぐにあなたの階をおしてくれる。

枕がちょっと高いなーと思って、
バスタオルを8つ折にして寝てみたら、
なんとよく日には高さが2cmの低い枕が
用意されていたりするそう。

すごい！

徹底して、心を配る。

総支配人はミスターカート氏。
33才の頃からここの総支配人を
しているのだそうです。

小林正観さんは、カート氏のインタビューを通して
このホテルのおもてなしの心の真髄は
カート夫妻の二人の家庭生活から
きていると気づいたのだそう。

タイはホテルのサービスのレベルが
とても高いそうです。

なぜレベルが高いのか。

オリエンタルホテルがあまりに評判がいいから
みんなここを学ぶからだそうです。

著者の小林さんはいいます。

「タイ全体のホテルをレベルアップしましょうと
誰かがいってもダメなのです。

誰か一人が、一人勝ちすればいいのです。

「私が」「どう生きるか」です。そうすると
自然にタイ全体がレベルアップするのです。

もし、ミスターカートが奥さんと仲が悪かったら
オリエンタルホテルはあのような雰囲気にならなかった
でしょう」

面白がって喜んで、「自分が楽しくて楽しくてしょうがないから
やっている」という「私」を作り上げる。
ここに全てがうまくいく秘訣があるみたいです。